希腊突然放大招！外国人购房税或从3%暴涨至15%

当地时间9月5日，希腊总理米佐塔基斯在第90届萨洛尼卡国际博览会上宣布，希腊计划将非欧盟国家公民购房时适用的房产转让税，从目前的3%提高至15%。

米佐塔基斯在演讲中还特别提到中国、土耳其和以色列等国家的购房者。若政策最终落地，第三国公民在希腊购房的成本将明显上升。

税率从3%升至15%，成本增加多少？

目前，希腊房产转让税通常按交易价值的3%计算，由买方承担。若未来税率提高至15%，相当于增加5倍。

以不同房产总价计算：

25万欧元房产税费将从7,500欧元增至37,500欧元，多支出3万欧元，约合人民币24万元。

30万欧元房产税费将从9,000欧元增至45,000欧元，多支出3.6万欧元，约合人民币28.8万元。

50万欧元房产税费将从15,000欧元增至75,000欧元，多支出6万欧元，约合人民币48万元。

因此，这并非小幅调整，而是可能直接改变购房预算的重要政策。

希腊为何要提高外国买家税负？

希腊政府给出的主要理由，是降低外国买家的购房热度，缓解本地住房压力。

近年来，海外投资者持续进入希腊房地产市场，部分热门地区房价和租金上涨，也让当地居民购房更加困难。米佐塔基斯表示，中国、土耳其、以色列等国买家带来了资金和投资，但也加剧了部分地区的住房竞争。

提高交易税，正是希腊政府抑制投资型购房需求、优先保障本地居民住房的一种方式。

从整体趋势看，希腊对海外房地产投资的政策正在持续收紧：过去主要是提高黄金签证投资门槛，如今则可能进一步增加交易成本。

黄金签证政策已连续收紧

近几年，希腊黄金签证政策经历了多轮调整。

2023年雅典市中心及北部部分热门区域的购房门槛，由25万欧元提高至50万欧元。

2024年9月部分热门区域门槛进一步提高至80万欧元，只有部分符合条件的项目仍可适用25万欧元路径，例如部分“商改住”项目。

随着政策收紧，外国投资者数量明显下降。若转让税再从3%提高至15%，希腊将从投资门槛、项目类型和交易税费等多个方面，重新调整海外买家的进入成本。

这是一套住房政策组合

此次公布的并不只是加税措施。希腊政府一方面提高外国买家的购房成本，另一方面也通过贷款、住房建设和税收优惠支持本地居民。

此外，政府还计划增加军队人员住房，设立住房政策机构，盘活公共及市政不动产，并从2027年起扩大部分小型聚居点的ENFIA房产税豁免范围。

整体来看，希腊住房政策正从“吸引海外资本”逐步转向“吸引投资，同时优先保障本地居住需求”。

四个关键问题仍待明确

目前，15%的新税率仍属于总理演讲中公布的政策方向，正式法律文件和实施细则尚未出台。以下问题仍需等待确认：

第一，哪些人会被纳入新税率？最终是按照国籍、税务居民身份，还是居留身份进行界定，目前尚不清楚。

第二，黄金签证购房是否有豁免？用于申请黄金签证的房产，是否同样适用15%，仍需关注后续规定。

第三，自住房和投资房是否区别对待？未来是否会根据房产用途、价格或所在地区设置不同税率，目前没有明确答案。

第四，过渡期如何执行？如果2026年签署合同、2027年才完成过户，究竟适用3%还是15%，将直接影响数万欧元税费。

对计划购房的人有什么影响？

按照目前释放的信息，新税率预计适用于2027年1月1日以后完成过户的交易。这意味着，2026年可能仍是重要窗口期。

已经确定房源、正在办理手续的买家，应密切关注交易进度，在条件允许的情况下争取于2026年底前完成正式过户。

仍在选房阶段的买家，则应提前将15%的潜在税费纳入预算。未来评估希腊房产时，除了房价和黄金签证门槛，还要综合考虑转让税、律师费、公证费等交易成本。

从2023年提高黄金签证门槛，到2024年收紧热门区域政策，再到拟将房产转让税从3%提高至15%，希腊对海外房地产投资的政策方向已经越来越清晰。

希腊并非完全拒绝外国资本，而是在重新平衡海外投资与本地住房需求。

在正式细则公布前，买家最需要关注两点：一是新税率最终适用于哪些人和哪些交易；二是2026年底前完成过户能否继续适用3%的现行税率。