希腊黄金签证严查！这些行为可能导致居留身份被撤销

房产标价25万欧元，买家却拿回10万欧元？拿到希腊黄金签证后，再把房子挂上短租平台？这些试图规避政策要求的操作，正受到希腊政府的重点关注。

当地时间2026年10月15日，希腊移民与庇护部长萨诺斯·普莱夫里斯（Thanos Plevris）在雅典举行的2026年房地产展会上明确表示，对于通过虚假折扣、变相返款规避投资门槛，以及违反短期出租限制的行为，政府将采取措施，相关居留许可可能被撤销。

这一表态释放了什么信号？希腊黄金签证会不会进一步收紧？正在考虑申请或已经持有身份的家庭，又该注意什么？

两类违规行为被重点点名

第一类：通过返款折扣等方式降低投资金额

普莱夫里斯在展会上举例，一套房产名义上以25万欧元出售给买家，却通过租赁安排等方式返还10万欧元。这种操作虽然表面上达到投资金额要求，但买家的实际支出明显低于合同所体现的金额。

市场上类似的操作，可能被包装成装修补贴、现金返还或其他优惠安排，实质上却可能涉及虚报交易价格、隐瞒真实交易条件等问题。

希腊政府此次再次强调，审核重点不仅是房产合同上的成交金额，还包括交易安排是否真实、资金往来是否合规。对于试图通过此类方式规避黄金签证投资要求的申请人，相关居留许可可能被撤销。

因此，申请人不能只关注房产是否达到规定门槛，还应核实购房合同、付款记录及其他配套协议，避免因不合规的交易安排影响身份申请。

第二类：将受限制的房产用于短期出租

除了虚假返款，违规短租也是此次警告的重点。

普莱夫里斯表示，政府不希望投资者在取得黄金签证后，通过转租等方式规避房产短期出租限制。对于违反相关规定的行为，政府同样可能撤销居留许可。

希腊政府希望黄金签证投资能够增加实际可供居住的房源，而不是让房产继续流入短租市场。符合规定的房产可以由投资者自住，也可以用于长期出租。

需要注意的是，短租限制并非适用于所有黄金签证持有人。

相关限制于2024年实施，符合旧政策过渡条件的投资者不受这项短租禁令约束。按照原有政策安排，申请人须在2024年8月31日前支付至少10%的定金或签署预合同，并在规定期限内完成初始投资。符合条件的部分申请人，可按规定延期至2025年4月30日完成替代房产投资。

因此，已经持有希腊黄金签证的家庭，应结合购房时间、申请类别及适用政策，确认自己的房产是否受到短租限制，不能一概而论。

希腊黄金签证会被取消吗？

近期，希腊是否会取消购房移民选项，引发不少关注。

从此次部长的公开表态来看，希腊政府目前强调的是加强监管、打击违规操作，并未宣布取消购房获得黄金签证的政策。

普莱夫里斯认为，黄金签证计划具有一定的投资价值，但也需要根据住房市场的实际情况调整政策方向。

该计划最初旨在吸引海外投资、推动建筑业和房地产市场发展。随着住房问题逐渐受到关注，政府也希望通过相关措施，引导投资流向雅典市中心以外、具有发展潜力的地区，从而增加住房供应。

对于反对党提出的取消购房移民选项的主张，现任政府此前仍表达了支持现行政策框架的立场。

综合来看，加强违规审查，并不等于取消黄金签证。 现阶段，政府公开释放的信号主要是规范投资行为、强化政策执行，而非立即终止购房申请渠道。

不过，未来政策仍可能随着住房市场形势和政府决策发生变化。对于有意申请的家庭，仍需持续关注官方信息，不宜将当前政策状态视为长期不变的保证。

除了政策监管，购房成本也值得关注

对于计划通过购房申请希腊黄金签证的家庭，除了投资门槛和房产用途限制，未来的交易成本同样需要提前考虑。

据原文所述，希腊计划自2027年7月起调整非欧盟买家的房产交易税费，相关税费可能从目前约3%的水平上升至最高15%。具体实施时间、适用范围及最终税率，仍应以正式公布的法律和官方文件为准。

此外，希腊预计将于2027年举行议会选举，移民及房地产政策也可能成为各方关注的议题。但选举是否会带来具体政策变化，目前仍存在不确定性。

对于正在考虑希腊黄金签证的家庭，建议重点做好以下三项准备：

• 一是确保交易合规。 仔细核实房产价格、付款记录及相关协议，避免通过返款、虚假折扣等方式规避投资要求。
• 二是提前确认房产用途限制。 根据自身适用的新旧政策，核实房产能否用于短期出租或长期出租，不要在未确认规则前，将短租收益作为投资回报的前提。
• 三是做好资金与时间规划。 综合考虑购房款、交易税费及其他相关支出，并及时了解政策变化，合理安排申请进度。

总体而言，此次希腊政府的表态，重点在于加强对违规投资行为的监管，而非宣布取消黄金签证。

对于真正有居住、长期出租或身份规划需求的投资者来说，了解政策边界、核实房产交易安排，比单纯追求低价或短期收益更加重要。申请前做好充分准备，才能更稳妥地推进身份规划。